个人免增值税

个人将购买超过2年(含2年)的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及税务部门要求的其他材料，向税务部门申请办理免征增值税手续。税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征增值税。

(一)购买房屋的时间。

个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的填发日期作为其购买房屋的时间（那个考前选哪个）。

纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

(二)开具发票。

个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到税务部门申请开具发票。

（三）非购买形式取得住房行为。

个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也按上述规定征免税。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠，继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到税务部门办理相关手续。

上述通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式包括通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式，对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

(国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知，国税发〔2005〕89号;国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知，国税发〔2005〕172号；国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知，国税发〔2006〕144号)

个人转让不动产的征收管理

(一)个体工商户。

个体工商户转让其取得的不动产，应按照上述规定的计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。小规模纳税人中的个体工商户销售不动产，应按其纳税期、按月纳税的月销售是否超过10万元(按季纳税的季销售额是否超过30万元)确定是否预缴增值税。

(二)其他个人。

其他个人转让其取得的不动产，按照上述计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

差额销售额的扣额凭证和申报纳税的抵减凭证

一、扣除不动产原价或作价的扣除凭证。

纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。

上述凭证是指：

(一)税务部门监制的发票。

（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

(三)纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。

（四）国家税务总局规定的其他凭证。

二、机构所在地申报纳税的抵减凭证。

纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

发票开具

一、小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管税务机关申请代开。

二、增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向税务局申请代开增值税专用发票。不能自开增值税普通发票的小规模纳税人销售其取得的不动产，以及其他个人出租不动产，可以向税务局申请代开增值税普通发票。

三、纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

(国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告，国家税务总局公告2016年第14号；国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知，税总函〔2016〕145号)

政策解析： 通常情况下，税务机关只为办理了税务登记的小规模纳税人代开增值税专用发票，但未办理税务登记的其他个人销售不动产以及出租不动产两种特殊情形，税务机关可以为其代开增值税专用发票。