你知道跟土地相关的征收额度最大，计算最复杂的税种是哪一个吗？这个答案，毫无疑问是土地增值税，简单来说就是要对土地的增值部分收税，征收的对象是“土地”，包括国有土地使用权和地上的建筑物及其附着物，征收的内容是“增值”部分，即收入减扣除项目，那也就意味着只有发生交易，并且有增值，才会发生纳税义务。

征收环节的关键词：有偿转让。转让国有土地使用权才收，出让不收；转让和出让的最大的区别就是转让是二级市场，也就是已经出让过的土地使用权，可自由买卖；出让是一级市场，由国家作为国有土地所有者垄断。有偿的才收，无偿的不收。无偿通常是继承、赠与。

一、税额计算过程

1、计算增值额，增值额=收入-扣除项目

（1）收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

（2）扣除项目： 取得土地使用权所支付的金额； 开发土地和新建房及配套设施的成本； 开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；转让房地产有关的税金；加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。

其中财务费用需要有金融机构证明，及最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他费用扣除在【取得土地使用权所支付的金额+开发土地和新建房及配套设施的成本）*5%】之内。

2、税率及税额计算

1.土地增值税实行四级超率累进税率：

二、举个例子：

某开放商出售一幢住宅，收入总额为12000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用3000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为600万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有30万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为400万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。

（1）计算扣除项目金额

取得土地使用权支付的地价款及有关费用：3000万元；

房地产开发成本：3000万元；

房地产开发费用：600-30+（3000+3000）×5%=870（万元）；

与转让房地产有关的税金：400万元

加计扣除：（3000+3000）×20%=1200万元

合计=3000+3000+870+400+1200=8470（万元）

（2）计算增值额=12000-8470=3530（万元）

（3）确定税率及速算扣除系数： 3530÷8470×100%=41.68%

（4）应纳税额=3530*30%=1059万元

三、税收优惠

1、免征，主要针对土地增值率不高的或个人房产的转让行为，具体如下：

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

（2）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。

（3）个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。

（4）个人转让普通住宅免税。

2、暂不征，主要是针对企业名称、组织性质等变化，原实体仍然存在，没有发生实质性交易，主要包括：

l 企业改制重组（不包括房地产开发企业）

（1）整体改制：非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司）。

（2）企业合并：两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业

（3）企业分立：企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业。

（4）作价入股投资：单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资。

丑哥找了张详解土增税的图片，大家可以保存下来慢慢看，有疑问，评论区交流哈。