增值税经典例题

土地增值税经典例题

长河房地产开发公司为内资企业，公司于2018年1月~2022年2月在某市区开发“怀府花园”住宅项目，发生相关业务如下：

(1)2018年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元,并规定2018年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2019年5月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20%的土地闲置费。

(2)支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。

(3)2021年6月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%,剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。

(4)发生销售费用、管理费用1200万元。向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证。

(5)2021年5月开始销售，可售总面积为45000平方米,截至2021年8月底销售面积为40500平方米,取得含税收入40500万元；尚余45OO平方米房屋未销售。

(6)2021年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“怀府花园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。

(7)2022年2月底，公司将剩余4500平方米房屋打包销售，收取含税价款4320万元。

(其他相关资料：地适用的契税税率为5%；一般计税方法计算增值税，无法准确计算该项目应该缴纳的城市维护建设税和教育费附加；他开发费用扣除比例为5%)

要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。(不考虑印花税的影响)

(1)简要说明主管税务机关于2021年9月要求长河房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。

(2)在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除？

(3)计算2021年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。

(4)计算2021年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。

(5)在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理？

(6)计算2021年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。

(7)计算2021年9月进行土地增值税清算时的增值额。

(8)计算2021年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。

(9)计算2022年2月公司打包销售的4500平方米房屋的单位建筑面积成本费用。

(10)计算2022年2月公司打包销售的4500平方米房屋的土地增值税。

答：

(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。长河房地产开发公司截至2021年8月底已经销售了40500平方米的建筑面积，占全部可销售面积45OOO平方米的90%,已经达到了主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件。

（2）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在土地增值税税前不得扣除，但在企业所得税税前可以扣除。

（3）可以扣除的土地成本金额=（17000+17000*5%）*90%=16065（万元）。

（4）可以扣除的开发成本金额=（2450+3150）*90%=5040（万元）。

（5）超过贷款期限150万元的利息和罚息在土地增值税税前不能扣除，在企业所得税税前可以扣除。在土地增值税税前可以扣除的利息支出为450万元，在企业所得税税前可以扣除的利息支出是600万元。

（6）可以扣除的开发费用=（600-150）*90%+（16065+5040）*5%=1460.25（万元）。

（7）预缴增值税=40500/1.09*3%=1114.68（万元）。

可以扣除的转让环节税金=1114.68*（7%+3%+2%）=133.76（万元）。

扣除项目金额=16065+5040+1460.25+133.76+（16065+5040）*20%=26920.01（万元）。

抵减后的销项税额=40500/1.09*9%-17000*90%/1.09*9%=2080.73（万元）。

应税收入=40500-2080.73=38419.27（万元）。

增值额=38419.27-26920.01=11499.26（万元）。

（8）增值率=11499.26/26920.01*100%=42.72%。

应纳土地增值税=11499.26*30%=3449.78（万元）。

（9）单位建筑面积成本费用=26920.01/40500=0.66（万元）。

（10）扣除项目=0.66*4500=2970（万元）。

抵减后的销项税额=4320/1.09*9%-17000*10%/1.09*9%=216.33（万元）。

应税收入=4320-216.33=4103.67（万元）。

增值额=4103.67-2970=1133.67（万元）。

增值率=1133.67/2970*100%=38.17%。

应纳土地增值税=1133.67*30%=340.10（万元）。