房地产增值税会计分录

　1、资产类主要会计科目核算：

　　（1）库存现金

　　从银行提取现金

　　借：库存现金

　　　　贷：银行存款

　　支取现金或是预支现金

　　借：其他应收账——XX（公司名称或者个人姓名）

　　　　贷：库存现金

　　（2）银行存款

　　（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。

　　①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购房协议、销售发票或出租发票）

　　借：应收账款——XX公司或个人

　　　　贷：主营业务收入

应交税费-应交增值税（销项税额）

　　②出让材料而应收取的未收款项

　　借：应收账款——XX公司

　　　　贷：其他业务收入

应交税费-应交增值税（销项税额）

　　收回款项时：

　　借：银行存款

　　　　贷：应收账款

　　（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法

　　提取坏账准备金

　　借：信用减值损失

　　　　贷：坏账准备

　　发生坏账时

　　借：坏账准备

　　　　贷：应收账款

　　收回已转销的应收账款

　　借：应收账款

　　　　贷：坏账准备

　　借：银行存款

　　　　贷：应收账款

　　（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。

　　销售商品房而收到的商业汇票

　　借：应收票据——XX公司

　　　　贷：主营业务收入

应交税费-应交增值税（销项税额）

　　商业汇票到期：

　　若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）

　　借：银行存款

　　　　贷：应收票据——XX公司

　　若为有息商业汇票

　　借：银行存款

　　　　贷：应收票据——XX公司

　　财务费用

　　（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。

　　①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）

　　借：预付账款——预付承包单位款

　　　　贷：银行存款

　　拔付承包单位抵作备料款的材料

　　借：预付账款——预付承包单位款

　　　　贷：原材料

　　企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）

　　借：开发成本

　　　　贷：应付账款——应付工程款

　　同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款

　　借：应付账款——应付工程款

　　　　贷：预付账款——预付承包单位款

　　用银行存款补付余额

　　借：应付账款——应付工程款

　　　　贷：银行存款

　　②预付给供应商的材料价款

　　借：预付账款——预付供应单位款

　　　　贷：银行存款

材料验收入库，用预付款抵扣应付款

借：原材料

应交税费-应交增值税（进项税额）

贷：应付账款——应付购货款

借：应付账款——应付购货款

　　　　贷：预付账款——预付供应单位款

　　用银行存款补付余额

　　借：应付账款——应付购货款

　　　　贷：银行存款

　　（7）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。

　　发出材料，委托外单位加工

　　借：委托加工物资

　　　　贷：原材料

　　加工完后验收入库

借：委托加工物资

应交税费-应交增值税（进项税额）

　　　　贷：银行存款

　　借：原材料——XX材料

　　　　贷：委托加工物资

（8）周转材料：是指企业能够多次使用，逐渐转移其价值但是仍然保持原有形态不确认为固定资产的材料，包括包装物和低值易耗品，以及建筑承包企业的钢模板、木模板、脚手架和其他周转使用的材料等。　　

自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用

　　借：开发间接费用

　　　　贷：周转材料

　　（9）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品，在竣工验收时

　　借：开发产品

　　　　贷：开发成本

　　对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本

　　借：主营业务成本

　　　　贷：开发产品

　　（10）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目

　　开发的用于安居拆迁的周转房，按实际搭建的成本

　　借：周转房——在用周转房

　　　　贷：开发产品——房屋

　　按月计提的周转房摊销

　　借：开发成本或开发间接费用

　　　　贷：周转房——周转房摊销

　　其间发生的维修费用，如果金额不大

　　借：开发成本或开发间接费用

　　　　贷：银行存款

　　如果金额较大的

　　借：长期待摊费用

　　　　贷：银行存款

　　最后再分次摊入到有关成本费用科目

　　（11）固定资产

　　①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）

借：固定资产

应交税费-应交增值税（进项税额）

　　　　贷：银行存款

　　购入需要安装的固定资产

借：在建工程

应交税费-应交增值税（进项税额）

　　　　贷：银行存款

　　支付安装费用

　　借：在建工程

　　　　贷：银行存款

　　安装完毕交付使用时

　　借：固定资产

　　　　贷：在建工程

　　②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单、发票等）

　　支付的土地征用费及堪设计费

　　借：在建工程

　　　　贷：银行存款

　　领用材料时

　　借：在建工程

　　　　贷：原材料

　　分配建筑工人工资和福利费

　　借：在建工程

　　　　贷：应付职工薪酬-工资/福利费

　　完毕建筑交付使用

　　借：固定资产

　　　　贷：在建工程

　　③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同、发票等）

　　借：固定资产

　　　　贷：实收资本

　　④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）

借：在建工程

累计折旧

　　　　贷：固定资产

　　残料变卖时

　　借：银行存款

　　　　贷：营业外收入

应交税费-应交增值税(销项税额)

　　支付扩建工程款时

　　借：在建工程

　　　　贷：银行存款

　　工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）

　　借：固定资产

　　　　贷：在建工程

　　（12）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。

　　2、负债的主要会计科目的核算

　　（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项

　　支付给承包单位转来的工程价款结算预支单

　　借：开发成本

　　　　贷：应付账款

　　以预支款抵冲应付款时

　　借：应付账款

　　　　贷：预付账款

　　补付其余款时

　　借：应付账款

　　　　贷：银行存款

　　（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款

　　收到预付款时

　　借：银行存款

　　　　贷：预收账款——预收代建工程款

　　提交工程价款结算单时

　　借：应收账款

　　　　贷；主营业务收入

应交税费-应交增值税（销项税额）

　　借：预收账款——预收代建工程款

　　　　贷：应收账款

　　收回全部余款

　　借：银行存款

　　　　贷：应收账款

　　（3）应付工资

　　开出现金支票，发放工资

　　借：库存现金

　　　　贷：银行存款

　　借：应付职工薪酬

　　　　贷：库存现金

其他应收款-个人承担社保/公积金

应交税费-应交个人所得税

　　月末计提当月工资费用

　　借：开发成本

　　　　开发间接费用

　　　　销售用费

　　　　管理费用

　　　　贷：应付职工薪酬

　　（4）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、所得税、房产税、车船税、城镇土地使用税等各种税种）

　　月末计提应交税金：

　　借：税金及附加

　　　　贷：应交税金——应交城市维护建设税

　　　　　　　　　　——应交教育费附加

——应交地方教育费附加等

　　季度末计算所得税

　　借：所得税费用

　　　　贷：应交税金——应交所得税

　　实际交纳的税金

　　借：应交税金——XX税

　　　　贷：银行存款

　　3、成本、费用主要会计科目核算

　　（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安工程费、公共配套设施费。分别设置“土地开发”、“配套设施开发”、“房屋开发”、“代建工程开发”二级明细。

　　①开发土地成本费用：

　　借：开发成本——土地开发

　　　　贷：银行存款

　　　　　　或应付账款——XX公司

　　分配开发的间接费用

　　借：开发成本——土地开发

　　　　贷：开发间接费用

　　②配套设施开发

　　支付的配套设施开发费用

　　借：开发成本——配套设施开发

　　　　贷：银行存款

　　同时领用库存设备或是材料开发

　　借：开发成本——配套设施开发

　　　　贷：库存设备或原材料

　　分配应负担的开发间接费用

　　借：开发成本——配套设施开发

　　　　贷：开发间接费用

　　③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）

　　借：开发成本——房屋开发

　　　　贷：银行存款

　　④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种

　　出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）

　　借：开发成本——房屋开发

　　　　贷：银行存款

　　　　　　或应付账款——应付工程款

　　自已组织施工的

　　借：开发成本——房屋开发

　　　　贷：银行存款

　　　　　　或应付账款——应付工程款

　　　　　　应付职工薪酬

　　 原材料或库存设备

　　⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目

　　企业发生的各项代建工程费用支出

　　借：开发成本——代建工程开发

　　　　贷：银行存款

　　　　　　或原材料

　　　　　　或库存现金

　　分摊开发的间接费用

　　借：开发成本——代建工程开发

　　　　贷：开发间接费用

　　工程竣工后结转成本

　　借：开发产品——代建工程

　　　　贷：开发成本——代建工程开发

　　移交委托单位后，根据移交手续

　　借：主营业务成本——代建工程结算成本

　　　　贷：开发产品——代建工程

　　（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等

　　发生的间接费用时

　　借：开发间接费用

　　　　贷：银行存款

　　　　　　或应付账款

　　　　　　或应付职工薪酬

　　分配开发的间接费用

　　借：开发成本——房屋开发等

　　　　贷：开发间接费用

　　竣工房屋开发成本的结转

　　借：开发产品——房屋

　　　　贷：开发成本——房屋开发

　　（3）管理费用：是指开发企业的行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

　　（4）财务费用：包括开发经营过程中的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用

　　（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、水电费、采暖费等；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用

　　发生的销售费用

　　借：销售费用

　　　　贷：银行存款

　　　　　　或应付账款