土地增值税作为日常征税环节一个比较重要的税种，如何在最短的时间做好清算工作，梳理清楚各环节要点，排除各类风险，顺利做完这项工作，就让我们一起来看一下吧！

一、审查工作思路

首先在所内成立清算审核小组，召开工作开展前的碰头会议，讨论组内人员分工情况，对收入、成本、税金、面积等方面进行专业审核。各审核人员进入清算现场各司其职，各负其责，按照统一的审核指引开展审核工作，形成标准化、流程化的清算工作。项目清算审核完成之后，向主管税务机关移交工作底稿和清算审核材料。

二、审查要点

1、审核收入

（1）预收款是否全部转收入；（2）结合销售明细表、可售面积、销售面积之间的关联性，核实计税收入；（3）审核销售合同记载房屋面积与实测面积不一致，发生的补、退房款差价情况；（4）对于营改增之前发生的项目应分别审核营改增前后收入情况；（5）对收入审核应分普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产进行分类审核；（6）对车位的销售应区分人防和非人非车位的收入，人防车位收入不计入土增清算；（7）通过实地查看，核实收入是否有少计、漏记的情况等。

2、审核土地使用权所支付的金额

（1）审核是否将房地产开发费用计入土地使用权所支付的金额；

（2）审核分期开发的项目是否按建筑面积的比例计算分摊土地使用权支付金额。

3、审核土地征用及拆迁补偿费

审核支付给拆迁补偿人的款项是否真实，支付的拆迁款与拆迁补偿协议、签收收据是否一致。

4、审核前期工程费、基础设施

（1）是否有将房地产开发费用计入；

（2）分期项目是否按合理的比例进行了分摊。

5、审核建筑安装工程费

（1）建筑安装服务增值税发票是否在备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，没注明的不得在清算时扣除计入的成本；

（2）建筑发票与合同、工程决算是否一致。

6、审核公共配套设施费

（1）分期项目是否按合理的比例进行了分摊；

（2）地下人防设施建筑的车位，建成后产权属于全体业主所有的或无偿移交政府的，成本、费用可以扣除，否则不能扣除；

（3）自用或出租的不确认清算收入，相应的成本、费用也不能扣除。

7、审核开发间接费用、房地产开发费用

（1）是否将行政管理部门发生的费用计入本项；

（2）将利息支出调到房地产开发费用

（3）担保费、监理费不得扣除

（4）调整支付金融机构的顾问费、手续费、咨询费等计入利息的金额

（5）利息支出、贷款利率的审核

8、审核与转让房地产有关的税金

（1）准予扣除的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加。

（2）按清算项目准确计算扣除。

9、审核其他扣除项目。

（1）对从事房地产开发的纳税人按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和，加计20%扣除；

（2）代收的费用不能计入加计扣除。

10、审核应纳税额

（1）审核计算过程，验算增值额、增值率、应纳税额；

（2）普通住宅免税的，验算免税额，检查普通标准住宅的核算；

（3）核对预缴税款，确认应补或应退税款金额。

三、重点把控环节

1、同一项目中建筑不同类型房产收入、成本的核算应准确，普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税；

2、建筑总面积、可售面积、不可售面积、已售面积、未售面积、自用面积、出租面积的准确统计情况；

3、分期开发的项目，共同成本费用合理分摊；