土地增值税计算案例

《土地增值税宣传提纲》(国税函发〔1995)110号文件印发)第六条第(二)项规定:“对取得土地使用权后投入资金，将土地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。”

根据上述政策规定，将土地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金，但不得扣除房地产开发费用。各地规定也是如此。例如，《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》(广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号发布)第四十七条规定:“取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、开发，但未建造房屋即转让土地使用权的，其扣除项目如下:

(一)取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税。(二)开发土地的成本。(三)加计开发土地成本的20%。

(四)与转让土地使用权有关的税金”。

案例分析：企业转让已开发的土地使用权的土地增值税计算

B房地产开发公司(一般纳税人)20x9年7月转让一地块，转让收入1亿元(含税)，其中价款9174.31万元，销项税额825.69万元，假定B房地产开发公司无其他各类进项业务，缴纳与该项目相关的城市维护建设税、教育费附加与地方教育附加合计99.08万元，印花税5万元。该项目于20x8年6月以出让方式取得土地，土地成本7000万元，已发生土地开发成本1000万元，土地增值税计算如下:土地增值税扣除项目金额:7 000+1 000+1 000x20%+99.08+5=8 304.08(万元);增值额:9 174.31-8 304.08=870.23(万元);增值额未超过扣除项目金额的50%，适用税率为30%;

土地增值税税额:870.23x30%=261.07(万元)。