土地增值税的计算方法

一、土地增值税应纳税额计算步骤

（一）计算出收入总额（不含增值税）

转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。

（二）计算扣除项目（六大扣除项目）

重要提示：要区分此项转让属于何种：房地产开发企业转让新建房、非房地产开发企业转让新建房、存量房地产转让。

1. 取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）

2.房地产开发成本（适用新建房转让）

包括土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税等）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

3.房地产开发费用（适用新建房转让）

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：

允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内

【注意】上述利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。超期利息、超标利息及罚息不得扣除。

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金没有利息支出的情况）

允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内

（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述（1）、（2）项所述两种办法。

4.与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）

包括转让房地产时缴纳的城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。

5.财政部规定的其他扣除项目（适用房地产开发企业的新建房转让）

从事房地产开发的纳税人加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%

6.旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）

（1）税法规定，纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金（不含增值税），作为扣除项目金额计征土地增值税。

评估价格=重置成本价×成新度折扣率

（2）纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

购置金额×（1+5%×年限）

（三）计算增值额

增值额=不含税收入-扣除项目

（四）计算比例，确定适用税率

增值额与扣除项目金额的比率=增值额÷扣除项目

（五）套用公式，计算出土地增值税应纳税额

土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目×速算扣除数

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