卖房，在税务上专业的表述叫“销售或转让不动产”。销售指一手房，由房地产开发企业建成后直接出售，转让指二手房，属于该房产所有权成立后，再进行转移的行为。

根据纳税人性质，房产的性质，交税是不太一样的哦！

一、房地产开发企业销售自行开发的不动产

原则：房地产开发企业为一般纳税人，适用一般计税方法。但有例外，如果开工日期在2016年4月30日之前的，属于老项目，可以选择简易计税方法。

计税依据及税率：

一般计税方法下，房地产开发企业需要计算销项税额，并抵扣进账税额。销项税额=不含税销售额×9%。不含税销售额=【收到价款（+价外费用）—支付给政府的土地价款】÷（1+9%）（进行价税分离）

简易计税方法下，房地产开发企业以收到的全部价款+价外费用，全额计税，不得抵扣进项税。应纳税额=【收到价款（+价外费用）】÷（1+5%）×5%。（营业税政策平移且因为价税分离税负略有降低）

需要说明的是，因为房地产开发企业多是采用预收款方式进行销售，那么收到预收款，虽然并未发生纳税义务，仍需要预缴3%的增值税。

在房屋交付时，发生纳税义务，按照以上计税方法，计算应纳税额，并补足差额。

二、（既不是房地产开发企业，又不是自然人的）纳税人转让不动产

原则：纳税人为一般纳税人采用一般计税方法，纳税人为小规模纳税人采取简易计税方法。例外的情况是，一般纳税人转让2016年4月30日（营改增）前取得的房屋，可选择简易计税方法。

计税依据及税率：

一般计税方法下，纳税人计算销项税额，抵扣进项税额。销项税额=不含税销售额×9%。不含税销售额=【收到价款（+价外费用）】÷（1+9）%（进行价税分离）

简易计税方法下，应纳税额都是按照5%的税率进行价税分离并乘以该税率计算。但是纳税人根据房屋性质的不同计税依据是不同的。如果是自建的房屋，那么全额计税；如果是外购的房屋，那么差额计税（可以扣除当时的买价）。原因就是自建房屋不可能有发票或契税票，不能准确核算。

需要说明的是，如果纳税人转让的不动产不在其住所地，那么需要在不动产所在地区分房屋性质（自建全额或者外购差额）×预缴率5%申报预缴税款，再向机构所在地申报缴纳差额（只有一般纳税人采用一般计税方法会产生差额）。

三、自然人转让不动产

原则：简易计税。在不动产所在地直接申报纳税。

需要区分房屋性质。

如果转让商铺，那么应纳税额=差额/1.05×5%。

如果转让住房，那么要看是否取得已满2年。不满2年的房屋转让，全额计税，应纳税额=全额/1.05×5%。

转让持有满2年的住房，免征增值税。但有例外情况，如果是位于北上广深的非普通住宅，则需按照差额纳税，应纳税额=差额/1.05×5%。

四、总结一下吧

分层次，分层次，分层次。

第一步：看纳税人性质定计税方法和税率。房地产开发企业/非房企一般纳税人/小规模纳税人/自然人。房地产开发企业和非房企一般纳税人采用一般计税方法，一般计税方法下税率9%。在计税依据上房地产企业可以扣地价款，非房企不可以。特殊情况下（营改增前的房屋）可选择采用简易计税方法。小规模纳税人/自然人只能采用简易计税方法。简易计税方法下税率5%。

第二步：看房屋性质定预缴率。房地产开发企业销售一手房无论采用一般计税还是简易计税，均需按照预收款金额（一般计税用9%税率价税分离，简易计税用5%税率价税分离）×3%预缴。非房企一般纳税人和小规模纳税人在住所地以外的房地产转让，需在房地产所在地预缴（无论一般计税还是简易计税都按照5%税率价税分离），区分自建和非自建，自建全额/非自建差额×5%预缴。

第三步：回归纳税人性质再次验证。房地产开发企业一般计税方法用9%价税分离，全额×3%预缴，差额×9%计算销项税，结算有差额。房地产开发企业简易计税方法用5%价税分离，全额×3%预缴，全额×5%计算应纳税额，结算有差额。

非房企一般纳税人采用一般计税方法转让本地房屋直接申报纳税。转让异地房屋，用5%价税分离，（自建全额/非自建差额）5%预缴。用全额×9%计算销项税额，结算有差额。

非房企一般纳税人采用简易计税，小规模纳税人转让本地房屋直接申报纳税。转让异地房屋，用5%价税分离，（自建全额/非自建差额）5%预缴。用（自建全额/非自建差额）×5%计算应纳税额，结算没有任何差额。

自然人注意2年限制。2年以上普通住宅免税，2年以下普通住宅全额计税，2年以上非普通住宅和无论几年的商铺均差额计税。用5%价税分离×5%直接在不动产所在地申报纳税。