增值税与土地增值税

土地增值税是支持地方财政收入主要税种，对房地产企业来说也是负担比较重的一个税种，其政策内容也比较复杂。如何确定土地增值税的征税范围、征税率、税额的计算以及相关的税收优惠等，是很有必要的。

一 征税范围

在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当缴纳土地增值税。

注意：

①土地使用权的出让不属于土地增值税征税范围；

②土地增值税的纳税义务人可能是企业，也可能是个人；

③转让行为必须发生在中国境内才需要缴纳土地增值税。

二 征税收入

货币收入、实物收入和其他（无形资产收入或具有财产价值的权利）收入

三 扣除项目

（1）取得土地使用权所支付的金额；

地价款（土地出让金），有关费用（登记、过户手续费），以及相关的契税

（2）开发土地的成本、费用；

土地的征用及拆迁补偿费，前期工程费（三通一平），建筑安装工程费，基础设施费（供水、供电、绿化等），公共配套设施费，开发间接费用（办公费、水电费、周转房摊销）

注意：①这部分费用中允许在销项税额中计算抵扣的进项税额，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。②接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照相关规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

（3）房地产开发费用

注意：这部分支出不是按企业的实际发生额进行扣除，而是通过计算的方法进行扣除。扣除的多少主要是根据纳税人是否可以分摊利息支出并提供相关证明。

①可以分摊利息支出并提供相关证明：

房地产开发费用=利息支出+（①+②）*5%

②不可以分摊利息支出或者不能够提供相关证明：

房地产开发费用=（①+②）*10%

（4）与转让房地产有关的税金；

①房地产开发企业可以扣除的税金（一税一费）：城市维护建设税和教育费附加、地方教育费附加

②非房地产开发企业可以扣除的税金（两税一费）：印花税、城市维护建设税和教育费附加、地方教育费附加

（5）财政部规定的其他扣除项目：加计扣除20%，（只适用于房地产开发企业）

房地产开发企业在其他扣除的基础上，可以加计扣除【（1）+（2）】*20%

四 征税率

四级超率累进税率

五 税收优惠

①建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的，免征；增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税；

②企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；

③对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；

④因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产免征土地增值税；

⑤因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的免征土地增值税；

⑥合作建房分房作为自用暂免征收土地增值税；

⑦个人销售住房免征土地增值税。

六 土地增值税清算

（1）应当清算

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

③直接转让土地使用权的

（2）税务机关可以要求企业清算

①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

②取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

④省税务机关规定的其他情况。

（3）清算时间

①凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；

②凡属税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在接到主管税务机关下发的清算通知之日起90日内，到主管税务机关办理清算手续。