土地增值税抵扣

某房地产开发企业，在项目拿地时，政府要求其在红线外项目旁边为政府代建一个公园，政府给予实际建设成本的40%补助，其余费用则由开发企业自行承担。此事项未在土地出让合同注明，而是由企业向政府提出代建申请，政府审批同意企业代建。企业代建此公园共花费1亿元，从政府取得补贴0.4亿元。

企业财务认为，代建公园为政府要求，加之在项目旁边建设公园是对项目品质提升有利，所以将代建费用1亿元计入了项目开发成本，从政府收取的补贴款0.4亿元计入营业外收入。那么，在项目土地增值税清算时，此代建成本是否可以扣除土地增值税？如可以扣除，应按1亿元成本扣除，还是按实际承担的0.6亿元作为土地增值税扣除项目呢？

目前税务总局对土地增值税的扣除项目基本的原则性的要求包括：一是扣除项目应是与清算的项目有关，非项目相关成本不允许扣除；二是扣除项目应属于土地增值税暂行条例所列明的可扣除项目范围之内；三是实际发生的成本才允许扣除，且应取得合法有效的票据。

关于红线外支出扣除问题则并没有非常明确的规定，这也就造成了各地方在实务操作中，存在各不一样的口径。总结下来大致分两类：

第一类：有条件的允许扣除

《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函[2014]175号)第三条规定：“关于项目建设用地红线外支出的扣除总问题：纳税人为取得土地使用权，在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(一)项确定的相关性原则，纳税人如果能提供国土房管部门的协议、补充协议，或者相关政府主管部门出具的证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。”

重庆市财政局 重庆市地方税务局关于印发《土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见》的通知(渝财税[2015]93号)：“房地产项目开发中，因统一规划、整体开发需要，在相邻地域建造公共设施，经土地出让合同约定的，发生的建造支出可作为“取得土地使用权所支付的金额”予以扣除。”

第二类：一律不允许扣除

《山西省地方税务局关于发布<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的公告》(山西省地方税务局公告2014年第3号)：“第十九条第(三)项第4目规定，土地红线外的绿化、修路、配套等支出，不得扣除。”

《关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规[2012]1号)：“项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。”

关于补助款处理的规定

企业会计准则第16号——政府补助第八条规定：“与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。”

《辽宁省地方税务局于明确土地增值税清算有关问题的通知》(辽地税函〔2012〕92号)第六条关于“房地产企业取得政府返还款的税务处理问题”明确规定：“房地产开发企业从政府部门取得各种形式的返还款，地方税务机关在土地增值税清算时，其返还款不允许扣除，直接冲减土地成本。”

《青岛市地方税务局关于房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》(青地税发[2008]100号)第二十二条明确规定：对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规[2012]1号)第五条中规定：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金(包括后期补缴的土地出让金)，减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。

结论

综合各地方的规定，结合本文案例情况，我们初步可以得出一个结论。由于企业为政府代建公园事项并未在土地合同中注明，也未能政府项目规划文件中提及，而是由企业自行申请政府同意代建，所以不管是第一类口径还是第二类口径，代建成本在项目土地增值税扣除基本很难得到认可。如果企业能取得政府文件证明此代建是拿地的条件，除当地明确规定一律不允许扣除之外，一般应能计入项目土地增值税扣除，在此情况下代建取得政府补助，应冲减项目成本，即企业应以其实际承担的建设成本0.6亿计入土地增值税的扣除基数。

政策依据（复制到微信或浏览器即可查看）：

1.《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函[2014]175号)

https://www.webtax.com.cn/articles/90320

2.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)

https://www.webtax.com.cn/articles/3247

3.《土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见》的通知(渝财税[2015]93号)

https://www.webtax.com.cn/articles/239175

4.《山西省地方税务局关于发布<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的公告》(山西省地方税务局公告2014年第3号)

https://www.webtax.com.cn/articles/43943

5.《辽宁省地方税务局于明确土地增值税清算有关问题的通知》(辽地税函〔2012〕92号)

https://www.webtax.com.cn/articles/7376

6.《青岛市地方税务局关于房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》(青地税发[2008]100号)

https://www.webtax.com.cn/articles/7458