旧房土地增值税

湘维化纤公司于2014年10月通过拍卖公司将房屋拍卖，拍卖公司与买受人签订《拍卖成交确认书》，成交价162万，上海普陀地税十三所（以下简称十三所）认为交易价格过低，要求按市场评估价214.5万确认收入。同时，不允许扣除支付给资产评估公司的评估费、拍卖佣金、房屋装修费、维护费、购进房屋时的印花税及固定资产投资调节税。湘维化纤公司认为，评估费、拍卖费系湘维化纤公司为转让涉案房屋支出的费用，应当扣除；房屋装修费、维护费为使房屋具有和保持价值而支出的必要费用，根据国税发〔2006〕187号文第4条第4款的规定，应当可以比照扣除。根据国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）的规定，购进涉案房屋时的印花税及固定资产调节税应当扣除。但是一、二审法院未支持湘维化纤的主张。理由是，湘维化纤公司销售的是旧房，不适用上述文件。

纳税人销售新房与销售旧房的土地增值税计算方法不一样，根据《土地增值税暂行条例实施细则》第7条的规定，新房能扣除的项目为取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房产有关的税金。根据财税字〔1995〕48号文的规定，旧房的扣除项目为当地税务机关确认的旧房及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金。纳税人为房地产开发企业的，转让新房可以在取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的基础上加计20％的扣除，而转让旧房则不能享受20%加计扣除的优惠。

一、如何界定旧房

旧房又称为存量房，关于什么是旧房，财税字〔1995〕48号文规定，指已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产。即该文件以“使用时间”或“磨损程度”作为划分新房与旧房的标准。对于具体使用多长时间、磨损到什么程度算旧房的，该文授权各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。深圳市规定，纳税人转让从房地产二级市场购入超过1年（不含1年）的房产、自建房使用超过1年（不含1年）的房产以及从房地产三级市场购入的房产，以及从事房地产开发的纳税人将开发产品转为自用、出租等用途超过1年（不含1年）的，适用旧房转让土地增值税政策。但是部分地方财政与税务部门并未就房产的使用时间、磨损程度作出详细具体的规定，而是对旧房另作定义，比如湖南省规定，新建非商品房取得房屋所有权证后、新建商品房实现销售（或视同销售）取得房屋所有权证（或办理房屋产权登记）后，即为旧房，转让时按照旧房的有关规定征收土地增值税。海南省规定，房地产开发企业将开发的商品房转为自用且作为固定资产核算的房地产、非房地产开发企业自建自用超过一年的房产为旧房。重庆市规定，以下情形房产，再转让属于转让旧房：（1）单位和个人对外取得（购置、接收投资、抵债、受赠、交换等）的房产；（2）房地产企业以外的其他单位和个人建造的房产；（3）房地产企业建造房产已转为固定资产或投资性房地产。

根据上述规定可以得知，在全国范围内，就何为旧房并没有一个统一的衡量标准，各地的衡量标准差别很大。实际上，从税总函〔2016〕309号文附件中的七份土地增值税纳税申报表来看，只有《土地增值税纳税申报表（三）》适用于旧房销售，从这份申报表中可以看出，非从事房地产开发的纳税人销售房地产的，都按旧房计算缴纳土地增值税，只有从事房地产开发的企业销售房地产，才需要区分销售的是新房还是旧房。

二、如何确定评估价格

根据财税字〔1995〕48号第10条的规定，旧房的扣除项目包括四部分，分别为：房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款、按国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。正常情况下，从国家通过出让方式取得建设用地使用权或者从他人手中购买土地使用权的，取得土地使用权所支付的地价款应该是明晰的，房屋及建筑物的价格可以与土地使用权的价格分离。对于从他人名下购买建筑物的，建筑物与土地价款合二为一，纳税人与他人签房屋买卖合同时一般不会将两者的价格分别列明。因此，评估价格有时候是指旧房及建筑物的评估价格，有时是指旧房及建筑物与土地使用权的评估价格，有时仅指土地使用权的评估价格。对于评估价格，主要讨论以下几个方面的问题：

（一）评估价格、购房发票以及核定征收的关系

财税〔2006〕21号文规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，扣除项目的金额按照发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。从字面理解，纳税人采用发票记载金额计算扣除项目金额的前提是不能取得评估价格。但就目前的情况来看，不存在不能取得评估价格的情况。因此，《土地增值税暂行条例实施细则》第15条第1款规定，纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房地产评估报告。也就是说，提交房地产评估报告是纳税人的义务。从这个角度来看，适用购房发票所载金额计算扣除项目金额的可能性不大。

但实际情况是，部分地方税务机关制定规范性文件，将购房发票首选为旧房扣除项目金额计算凭据。比如，大连市税务局、内蒙古自治区税务局规定，有购房发票的，以购房发票作为扣除项目金额凭据，无原购房发票信息，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的旧房及建筑物价格评估报告的，税务机关可以按评估的价格确认扣除项目金额。浏阳湖酿酒厂诉浏阳市税务局一案中，浏阳市税务局未认可浏阳湖酿酒厂提交的评估价格，直接按购进发票记载金额计算土地增值税，并得到一、二审法院支持。

浏阳湖酿酒厂于2006年与广宇公司签订合同，受让涉案土地使用权，因民事纠纷直至2016年才办理过户手续。根据浏阳湖酿酒厂提供的增值税普通发票，浏阳湖酿酒厂取得土地使用权支付的价款是160万元。2019年12月，浏阳湖酿酒厂将涉案土地使用权及地上厂房转让给晨智公司，转让价款为902.8万元。浏阳湖酿酒厂认为，税务机关认定2016年土地使用权证过户成交价为160万元属于适用法律错误，当时涉案土地的市场评估价为700万元，应该以700万元作为计算扣除项目的基数。长沙市中级人民法院未支持浏阳湖酿酒厂的主张。长沙市中级人民法院判决的理由是：浏阳湖酿酒厂与广宇公司签土地使用权转让合同的时间是2006年，根据《土地增值税暂行条例》第10条规定：“纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。”广宇公司的土地增值税纳税义务2006年即已发生，不能以2016年的市场评估价格作为扣除金额。

财税〔2006〕21号文规定，没有评估价格，又不能提供购房发票的，可以实行核定征收。部分省、自治区、直辖市的税务机关也作出类似规定，比如大连市规定，个人转让旧房及建筑物（不含住房），既无原购房发票信息，又不能提供旧房及建筑物价格评估报告的，主管税务机关可采取土地增值税核定征收办法，核定征收率为5%。

（未完待续）