不动产转让 增值税

普通的企业（不是房地产企业），同城转让不动产，要不要预缴增值税，其实这个问题很简单，反过来问一下，为什么要预缴，答案就出来了。可惜的是，出政策的人，感觉自己说明白了，没必要再细说，执行政策的人，又没看见“不预缴”这三个字。所以，现实生活中，大多是习惯性要求企业预缴，绝不会像鲁迅那样，从字缝里去研究整个政策沿革的过程，去探究同城预缴的合理性。

先说要缴的文件依据：《国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告》国家税务总局公告2016年第14号 ：“（六）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。” 这个文件是2016年3月31号出台的。

下面分两种情形来分析到底要不要预缴：

第一种是：异地销售不动产，肯定要预缴，这个没有疑问。

第二种是：当不动产所在地与企业机构注册地是同一主管税务局时（注意：不是异地，是同地），要不要预缴？从以下四个政策文件来看，只有异地项目需要预缴，政策从来没有说过同城本地项目需要预缴。

操作过税务申报系统的人都知道，异地转让不动产，异地预缴5%后，预缴的5%如果大于“当期销项税（包含了异地转让不动产的销项税款）减进项留抵后计算的当期应纳税额”，会在申报表上形成要退税的结果，是要退税滴！

然后，如果是同地项目，上来一顿操作在大厅前台预交5%，然后再申报退税，退税前还要检查、风评，估计税局专管员头都大了！“你这企业你搞什么搞，按正常销项减进项的方式申报就行了，非要先预缴再退税，你整这些事， 害得我又得加班干活了，退错了我要自我批评，不退税我的绩效考核又过不了关，你难为我干嘛。”

下面我们从出租不动产、转让不动产有关预征的规定中，来把脉预征预缴的立法本意。

第一个政策：《财政部、税务总局、住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》文号：财政部、税务总局、住房城乡建设部公告2021年第24号 发布后的解答。这个是2021年7月29号发的。

国家税务总局住房租赁税收优惠政策即问即答（《国家税务总局减税降费政策即问即答2021年第三期》）

“ 7.我公司是北京一家住房租赁企业，登记为一般纳税人，已在北京市住建委备案。除北京本地外，我公司在天津也有部分住房出租业务。请问，我公司出租位于天津的住房应如何预缴增值税?

　　答：按照《财政部、税务总局、住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021年第24号，以下称“24号公告”）规定：”

　　按照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）规定，纳税人出租不动产，不动产所在地与其机构所在地不在同一县（市）的，纳税人应按规定在不动产所在地预缴增值税后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　看到了没有？“不动产所在地与其机构所在地不在同一县（市）的”，是预缴的大前提。

第二个政策：《财政部、国家税务总局关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知》财税〔2016〕74号 2016-09-06

　　“根据全面推开“营改增”试点后增值税政策调整情况，现就纳税人异地预缴增值税涉及的城市维护建设税和教育费附加政策执行问题通知如下：

　　一、纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的，应在建筑服务发生地、不动产所在地预缴增值税时，以预缴增值税税额为计税依据，并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。”

敲黑板划重点：“纳税人跨地区销售不动产的，应在不动产所在地预缴增值税”

第三个政策：《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》财税〔2016〕68号2016-6-18发布

“ 二、不动产经营租赁服务

　　1.房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　房地产开发企业中的一般纳税人，出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　2.房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”

看见没有？满纸都是在说：不在同一县市的，要预缴。

第四个政策： 《国家税务总局纳税服务司关于下发营改增热点问题答复口径和营改增培训参考材料的函》发布日期：2016-05-10

其中的 《附件2：12366营改增专题业务培训参考材料》中第三部分 “纳税义务人和扣缴义务人”

（四）预征。发生预征的原因，是因为原营业税的纳税地点和现行增值税纳税地点不一样。原营业税规定，建筑业的纳税地点为建筑劳务发生地，租赁和销售不动产的纳税地点为不动产所在地；而增值税遵循的是机构所在地缴税原则。对于建筑业规定是在劳务发生地缴纳营业税，营业收入直接乘以税率就计算出税额了，当然可以剔除分包款，对于销售不动产，也是在不动产所在地，缴纳营业税对于租赁不动产也在不动产所在地缴税，不像增值税规定在机构所在地缴纳（这里指的是固定业户）。因为增值税税制跟营业税不一样，企业只有在机构所在地才能完整地核算进项与销项。企业可能在多个地方都提供建筑服务，在多个地方都有不动产销售，只有在机构所在地才能汇总计算所有的销项和进项。所以在确定增值税纳税地点时，固定业户是在机构所在地缴税。但是在机构所在地缴税原则，和原来营业税相比会出现税源的转移，为实现营改增过程中税制平稳过渡，税制设计上规定了预征的环节。工程地和机构所在地，不动产所在地和机构所在地不同的，要在工程、不动产所在地先预缴一部分税，这就是预征。关于计税方法。一般计税方法大部分都是针对新项目，除非有些纳税人愿意对老项目适用一般计税方法。为防止出现倒挂，一般计税方法下的预征率一般低于征收率。纳税人在建筑劳务发生地或不动产所在地预征了之后，要到机构所在地申报纳税，提交《增值税预缴税款表》，计算增值税的应纳税额。

终于搞明白了，预缴预征的本意是：甲县的不动产销售后，要给甲地分一块税收资金，你回你的乙地报税时，只交剩余部分。如果甲乙合为一地时，不存在兄弟县市之间相互占便宜的问题，那还预征个甚？2016年14号公告是最先发布的， 后面出台的几个文件等于是打补丁，设范围，进一步明确政策的，因此，不能将14号公告的预交税款范围扩大到全部的不动产转让行为上来。