租赁的增值税

个人以经营租赁方式出租不动产中个人出租不动产增值税优惠政策

个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。个人出租非住房没有税收优惠政策，按其身份的不同，分别执行一般纳税人经营租赁不动产政策或小规模纳税人经营租赁不动产政策。

【纳税实务】个体工商户胜利批发部(小规模纳税人)出租住房，2019年5月取得含税租金1万元。

请问：胜利批发部出租该住房应该缴纳多少增值税？

解析：应纳税额

=10 000÷(1+5%)×1.5%=142.86(元)

答：胜利批发部出租住房应该缴纳增值税为142.86元。

【纳税实务二】个体工商户胜利批发部（一般纳税人）出租住房，2019年5月取得含税租金1万元。

请问：胜利批发部出租该住房应该缴纳多少增值税？

解析：应纳税额

=10 000÷(1+5%)×1.5%=142.86(元)

答：胜利批发部出租住房应该缴纳增值税为142.86元。

敲重点：个体工商户和自然人是一样的

【案例解析】办理一般纳税人登记的个体工商户出租住房取得的租金收入可以减按1.5%的征收率征收增值税吗？

长江批发部（个体工商户)是增值税一般纳税人，2019年5月将营改增前取得的10套住房出租，租期2年，当月取得全部含税租金收入40万元。请问：长江批发部取得的租金应如何缴纳增值税？

政策解析：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号）规定，个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。根据《增值税暂行条例》及其实施细则和《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务、进口货物以及销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人。个人是指个体工商户和其他个人。因此，个体工商户属于个人，可以按照规定享受个人可以享受的优惠政策。长江批发部出租住房可以按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

其他个人出租不动产享受小微企业免税优惠问题

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

（国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告，国家税务总局公告2019年第4号)

政策解析：只有其他个人一次性收取若干月份不动产的租金收入，才能按月分摊，用月租金确定能否适用小微企业免税政策；其他个人以外的小规模纳税人不能适用这项政策。

个人出租不动产的征收管理

(一)个体工商户出租不动产的征收管理。

1.个体工商户出租住房，不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

应预缴税款

=含税销售额÷（1+5%）×1.5%。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税。

2.小规模纳税人的个体工商户出租非住房，按照5%的征收率计算应纳税额，不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

应预缴税款

=含税销售额÷(1+5%)×5%。

一般纳税人的个体工商户出租非住房执行5%的相关规定。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税。

(二)其他个人出租不动产的征收管理。

1.其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%。

2.其他个人出租非住房，按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%。

经营租赁不动产增值税的征收管理

一、决定是否在不动产所在地预缴税款。

纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直辖市或计划单列市税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。

政策解析：纳税人出租与其机构所在地不在同一县（市、区）的不动产，是否在不动产所在地预缴税款的决定权，只授予直辖市或计划单列市税务机关，没有授予省税务机关。按照现行规定应当预缴增值税税款的小规模纳税人，凡在预缴地实现的月销售额未超过10万元的，当期无需预缴税款。国家税务总局2019年4号公告下发前已预缴税款的，可以向预缴地主管税务机关申请退还。

二、预缴税款的纳税期限。

纳税人出租不动产，按照规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管税务机关核定的纳税期限预缴税款。

三、机构所在地申报纳税的抵减凭证。

单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

发票开具

一、小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。

二、纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

(国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告，国税务总局公告2016年第16号；国家税务总局关于全面推开营业税改征增值试点有关税收征收管理事项的公告，国家税务总局公告2016年第23号；国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告，国家税务总局公告2016年第53号)

【案例解析】自然人出租不动产可以向税务机关申请代开增值税专用发票吗？

杨某将其拥有的一处商业用房出租给某二手车经销商，月租金为15万元。承租方二手车经销商为一般纳税人，向杨某索取增值税专用发票。请问：杨某作为自然人，可以向税条机关申请代开增值税专用发票吗？

政策解析：《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法）的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）规定，其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）规定，纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产，申请代开发票的，由代征税款的税务局代开增值税专用发票或者增值税普通发票（以下简称增值税发票）。因此，自然人杨某出租不动产可以向税务机关申请代开增值税专用发票。