增值税营改增

依照：财税（2016）14号<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>总结如下：

不动产不区分取得方式（房企销售自行开发的房地产项目除外）。

【注释】转让差额＝取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价（以下相同），不能扣除相关税费。

　 出售全价＝销售不动产取得的全部价款和价外费用

1.一般纳税人转让其取得的不动产（区分新、老项目）

　（1）2016年4月30日前取得（老项目）——选择简易计税方法

项目性质 不动产所在地预缴 机构所在地申报

①非自建项目 增值税＝转让差额÷（1＋5%）×5% 与预缴相同

②自建项目 增值税＝出售全价÷（1＋5%）×5% 与预缴相同

（2）2016年4月30日前取得（老项目）——选择一般计税方法

项目性质 不动产所在地预缴 机构所在地申报

①非自建项目 增值税＝转让差额÷（1＋5%）×5%

增值税＝出售全价÷（1＋11%）×11% －进项税额－预缴税款

②自建项目 增值税＝出售全价÷（1＋5%）×5%

（3）2016年5月1日后取得（新项目）——适用一般计税方法

项目性质 不动产所在地预缴 机构所在地申报

①非自建项目 增值税＝转让差额÷（1＋5%）×5%

增值税＝出售全价÷（1＋11%）×11% －进项税额－预缴税款

②自建项目 增值税＝出售全价÷（1＋5%）×5%

2.小规模纳税人转让其取得的不动产

项目性质 不动产所在地预缴 机构所在地申报

①非自建项目 增值税＝转让差额÷（1＋5%）×5% 与预缴相同

②自建项目 增值税＝出售全价÷（1＋5%）×5% 与预缴相同

3.其他个人转让其取得的不动产——只需在不动产所在地申报

（1）个人销售自建住房，免税

（2）个人销售非自建房，先看时间

2年以内 增值税＝出售全价÷（1＋5%）×5%

2年以外 北上广深外的其他地区 免税 北上广深住房免税 北上广深非住房增值税＝转让差额÷（1＋5%）×5%