不动产增值税

2019年3月31 日前购置不动产进项税额抵扣政策

增值税一般纳税人2016年5月1日后取得在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照有关规定分2年从销项税额中抵扣，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。

房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

政策解析： 四种情形下纳税人取得的不动产或发生不动产在建工程不执行分2年抵扣进项税额政策：

一是购入不按固定资产核算的不动产，如按投资性房地产核算；

二是融资租入的不动产；

三是房地产开发企业自行开发的房地产项目；

四是施工现场修建的临时建筑物、构筑物。

【实例解析】胜利公司(一般纳税人)2022年6月购置厂房一幢，取得的增值税专用发票上注明的价款为3000万元，增值税额为300万元，款项已用银行存款支付。

请问：胜利公司购置的厂房如何抵扣进项税额？

解析：购置当期可抵扣 60%的进项税额部分=300×60%=180(万元)

购置第13 个月可抵扣 40%的进项税额部分＝300×40%=120(万元)

答：胜利公司购置厂房的进项税额可在2022年6月抵扣180万元，2023年6月抵扣120万元。

2019年3月31日前新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产进项税额抵扣政策

纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额执行分2年从销项税额中抵扣政策。

不动产原值，是指取得不动产时的购置原价或作价。

上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

【实例解析】胜利公司（一般纳税人）2022年6月将2008年自建的办公楼进行改建，共发生改建支出380万元。已知：办公楼原值1000万元，2022年6月1日净值为400万元。

请问：办公楼改建过程中购进的货物、建筑劳务等取得的增值税专用发票应如何抵扣？

案例解析:改建不动产支出占不动产原值比例=380÷1 000=38%。由于改建不动产增加不动产原值不超过50%，其改建过程中取得的进项税额应当一次性抵扣，而不适用分2年抵扣政策，可以在2018年6月全部认证抵扣。

政策解析 一般纳税人新建不动产对应的购进货物和设计服务、建筑服务的进项税额，执行分2年抵扣政策；改建、扩建、修、装饰不动产对应的购进货物和设计服务、建筑服务的进项税额，只有在改建、扩建、修缮、装饰支出超过不动产原值50%以上时，才执行分2年抵扣政策；不超过50%的，不适用分2年抵扣政策，可以一次性抵扣。

2019年3月31日前不动产分期抵扣的会计核算

取得不动产时计算的待抵扣进项税额记入“应交税费——待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税费——应交增值税(进项税额)”科目。

对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。

【案例解析】胜利公司（一般纳税人)218年6月购置厂房一幢，取得的增值税专用发票上注明的价款为3000万元，增值税额为300万元，款项已用银行存款支付。

解析：

购置当期抵扣 60%的进项税额＝300×60%=180(万元)

40%的进项税额计入待抵扣进项税额＝300×40%=120(万元)

购置不动产时：

借：固定资产 30 000 000

应交税费——应交增值税(进项税额) 1 800 000

应交税费——待抵扣进项税额(厂房) 1 200 000

贷：银行存款 33 000 000

第13个月抵扣40%的进项税额时：

借：应交税费——应交增值税(进项税额) 1 200 000

贷：应交税费——待抵扣进项税额(厂房) 1 200 000