房租可以抵扣增值税吗

房事不纠结，就找楼小姐。哈喽，大家好！欢迎来到《房事早茶》。

每周五早上楼小姐会精选出一周的地产热点新闻，这里有最新的行业新闻，最近的行业现场，最全的地产信息。和楼小姐一起读新闻，你比别人更懂房地产。

一起来看今天的《房事早茶》。

本周焦点丨Focus

1、房租抵扣个税遭房东拒绝

2019 年 1 月 1 日，个人所得税在起征点提高的基础上，进一步对居民子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或住房租金、赡养老人等六大领域支出实施专项附加扣除的减税政策。其中，「房租抵扣个税」在部分地区的实践中遭遇质疑，并引发关注。

据北京青年报报道，不少租客想用房租抵税的想法都被房东「扼杀」了，也有房东直言，租房都是税后价，如果租客要抵扣个税，要么涨房租，要么租客自己去缴税。房东的「拒绝论」引发了持续的热议。因为新个税的房租专项抵扣，或许会让房东和房客之间形成博弈，最后演变成房租上涨的行为。

「当初在制订有关政策的时候，确实没有考虑到房东会有这么大的抵触情绪。」一名没有具名的税务部门有关人士称，「现在各地的税务局也都很困惑，也在等待上级部门的指示。」

报道讲述了一位名叫春波的租客的遭遇。「我想和房东商量下房租抵税的事情。」意料之中，房东拒绝提供包括身份证和有关房屋的一切信息，并且告诉春波，如果坚持要用房租抵税，就解除租赁合同，「房东让我考虑清楚。」春波说，他提出承担每个月的租房税款，房东也不愿意。

春波颇为无奈，马上就要过年，正是单位最忙的时候，没有时间，也没有精力去重新找房子，考虑再三，他只能妥协，「以后再说吧。」

《一出好戏》丨每个人都在盘算自己的小利益，矛盾就来了

实际上，在目前的租赁市场，个人租房基本上不会主动去纳税，这也是造成房东对于租房抵税的事情比较敏感的原因之一。采访中，多家中介的人员也表示，不少房东已经打电话提出了要求，「不给抵扣个税。」

中原地产首席分析师张大伟指出，房东不愿意租客抵扣个税，有个很重要的原因就是房东怕租赁行为被记录后，未来税更高，「原来税务机关可能不掌握房东的房租收入情况，通过纳税申报后，房东的房租收入就会被记录。」张大伟说，以北京为例，租赁行为备案的比例尚不足一成，而如果看全国，1% 都不到。

2、填报租房信息后，租户主动撤回了

国是直通车也报道了一位叫王希的租客的遭遇。去年年底，王希就把个税抵扣的事情告诉了房东，并询问了对方的身份证号码。然而，她却越来越后悔申报了租房抵个税。令王希感到不安的，是她在朋友圈里看到同事算了一笔账，最后的结论是：与租房抵扣的个税相比，房东会交更多的税，坐等房租涨价……

此后几天，王希在网上看到的相关报道令她更加担忧。所有信息几乎都印证了一个观点：羊毛出在羊身上。于是，她从单位的财务部主动拿回了自己的申请表。

「虽然房东没有阻拦我申报，但要是房东真要交税，租金肯定要涨，而我最多也就只能减免 150 块钱，房东交的税可不止这一点。」王希说。

在深圳工作的周洋也有这样的顾虑，她唯一可以享受的也是租房抵个税，但向单位提交申报表后，她又想撤回，怕房东涨租。事实上，不少工薪族正在申报与不申报之间徘徊。

3、专家：建议完善政策，适当下调租房税点

天津财经大学经济学院教授丛屹表示，房东「涨租避税」的做法，表面上看是个人所得税抵扣政策遇到的新难题，但本质上却反映出我国住房租赁市场长期存在的弊端。我国住房租赁市场还不够成熟、不够完善，房东与房客在话语权上明显失衡，房东经常随意涨价，而房客则处于弱势地位。

中央财经大学税务学院副院长刘桓教授认为：从「大政策来说非常好。」长期以来，我们国家的个税都是单一扣除。现在有六项附加扣除，「税政的调节，还需要一段时间，进一步地完善和解决。」

刘桓认为，承租人应该拿着房东缴税的发票去抵扣个税，而不是单凭一份租赁合同，「确定合同的真假和有效也是很重要的工作。」

「急需出台一份明确的法规指导性文件。」在刘桓看来，如今虽然已经出台了扣税标准，但怎么扣还需要税务局去设计一个严格详细的流程。」按照刘桓的说法，房屋出租是提高房屋使用率的好办法，对于个人出租房屋的税，应该给予适当的减免和优惠，比如把较为复杂的税收制度，用一个比较简单的办法来征收，不要让出租房屋的纳税人太过于麻烦。如何做到「无缝」衔接，税务机关就应该出一个具体的实施办法。怎么样让租客得到实惠，而房东又不受损失。

「个人建议低税。」刘桓告诉北青报记者，核心是不能涨税，涨税的话会使得租赁双方的利益都受到损失，「房东把成本加在租客身上，就等于整个租赁市场的价格上涨。但如果不让房东涨价，那大家出租房屋的积极性又会被打击。」刘桓说，「税务局应该适当地往下降税，比如把房租出租需要缴纳的税点再降 1-2 个点。」此外，刘桓建议，授权各省因地制宜，采取带有地方特色的办法。「过一段时间，可以把好的办法统一起来，再制订全国可以使用的模式。」

楼市 | Real Estate Market

1、一个月内 9 城楼市政策微调，今年房地产市场进入「换挡期」

据澎湃新闻报道，自 2018 年 12 月 18 日山东菏泽明确取消一二手房限售后，一个月内，包括深圳、广州、珠海、上海、衡阳、青岛等地先后出现楼市微调迹象。

其中，珠海允许非珠海市户籍人才购房缴纳社保降至 1~12 个月。广州则明确自 2019 年 1 月 1 日起，可用公积金在毗邻城市购买首套房。

深圳和上海等一线城市的首套房贷利率出现调整。最新政策显示，上海工行、农行、中行、建行、交行五大行对于首套房个人贷款利率，都有在基准利率 (4.9%) 上打九五折的折扣，即 4.655%。优质客户可打九折。而深圳则显示，中行、建行、工行已将首套房贷利率从原来的基准利率上浮 15% 下调至上浮 10%。

青岛高新区则于 1 月 3 日宣布暂停执行公证摇号售房的规定。

湖南省衡阳市政府则在公布「暂停商品房限价」规定的一天时间后决定撤销前述文件。

短短一个月不到的时间，已有 9 城现楼市微调迹象。

中原地产首席分析师张大伟认为，房地产政策最严格的时期已经过去。2019 年，全国可能出现一轮起码 30 城以上房地产调控政策的微调潮，这也标志着本轮楼市调控全面见底。其指出，对于二三线城市来说，除了信贷政策，其他政策都有可能调整。而部分城市的银行也有可能会变相的调整执行中的信贷政策。

也有分析认为：2019 年楼市将进入「换挡期」，从全国楼市整体严控换挡到「因城施策、分类指导」就是换挡的重要政策体现，与此同步的是信贷政策、调控节奏将在不同城市表现出地区化差异性，换挡并不代表楼市会出现大波动，相反会保证全国楼市整体更为「平稳化」发展。

企业动态｜Company

1、海航 27.5 亿卖掉上海浦发大厦，新加坡凯德集团接手

自 2017 年底以来，海航集团在全球范围内开始频繁处置手中的多项资产。

1 月 7 日，新加坡大型房地产集团凯德集团宣布，与一家非关联第三方公司成立 50:50 的合资公司，斥资 27.52 亿元收购位于陆家嘴核心商圈的上海浦发大厦约 70% 面积，包含办公楼 8－19 层和 21－32 层，地上总建筑面积为 41773 平方米。凯德集团将把浦发大厦作为种子资产投入凯德即将成立的增值型私募房地产基金，该基金将关注亚洲重要城市的商务房地产项目。

相关文件显示，上海浦发大厦建成日期为 2002 年 7 月，使用年限剩余 28 年，占地面积 6280 平方米，建筑面积为 46379.65 平方米，项目总层数 36 层，地上为办公写字楼、商业，地下为停车场。在经营方面，该项目 2017 年收入 1.47 亿元，预估 2018 年营业收入为 1.8 亿元。海航在推介资料上称，该项目的评估值为 25.24 亿元。

2、万科去年销售额 6069 亿元创新高

1 月 4 日，万科发布 2018 年 12 月销售业绩，12 月份万科实现合同销售面积 438.7 万平方米，合同销售金额 630.1 亿元。

从 2018 年全年来看，公司累计实现合同销售面积 4037.7 万平方米，合同销售金额 6069.5 亿元。相比 2017 年，去年全年万科销售金额实现 14.5% 的增长，合同销售面积增长 12.3%。6069.5 亿元的销售额也创万科单年销售额新高。

3、绿地联手国科大，投资 450 亿建全国示范医疗健康小镇

1 月 7 日，绿地控股与中国科学院大学、山东省青岛市城阳区政府签约，投资总额达 450 亿元的国科健康科技小镇和绿地产业小镇项目将落户山东省青岛市城阳区。

此次绿地投资的国科健康科技小镇项目，总占地面积约 1900 亩，总建筑面积约 180 万平方米，总开发周期约 6 年，预计总投资约 300 亿元。项目主要包括健康、教育、双创基地三大板块，计划建设成为全国示范医疗健康小镇。

项目将以市场化方式开发，绿地将主导项目地产板块的开发建设，主要包括产业项目及配套：国科健康管理学院（青岛）、国科大直属附属医院、国科大（青岛）附属学校及青少年素质拓展基地、颐养护理示范中心、国科大城阳双创基地、国际学术交流中心和综合服务中心，以及配套人才房、品质生活示范区等。

绿地产业小镇项目总占地面积约 500 亩，总开发周期约 3-4 年，预计总投资约 150 亿元。拟建设绿地全球贸易港青岛中心，打造集进口贸易交易中心、进口贸易总部基地、高端酒店、酒店式公寓和高端住宅为一体的产城融合项目，总开发周期约 3-4 年。

政策 | Policy

1、重庆第七次调高住房房产税起征点，每平方米调至 17630 元

1 月 1 日，重庆市住房和城乡建设委员会官方网站发布公告：从 2019 年 1 月 1 日起，重庆市主城个人新购高档住房房产税起征点将由 2018 年的 15455 元/平方米调整为 17630 元/平方米。

自 2011 年至今，重庆总共 7 次调高了高档住宅房产税起征点。2011 年，重庆房产税征税试点开始。当时出台的房产税试点政策分「从价计征和从租计征」两种：前者依照房产原值一次减除 10%—30% 后的余值计算缴纳，税率 1.2%；后者按房产出租的租金收入计征的，税率为 12%。

据国家统计局公布的数据显示，2018 年 12 月，重庆市新房房价环比上涨 1.1%，同比上涨 11.1%；二手房房价环比上涨 0.3%，同比上涨 8.9%。

《证券时报》称，重庆试行的房地产税制，最大的特点是征税对象「阶层」化：即征税对象主要是高档住房。虽然税收是调节国民收入分配的重要手段，但是房地产税收不仅在「稳定」房价上作用有限，而且对收入的调节似乎也没有「物尽其用」。据统计，重庆市对个人住房征收的房地产税收仅占同期地方财政收入的 0.03%。

图片来自网络

主编｜王滔 编审｜陈润江 顾问｜王淑琪