个人转让住房营业税

深圳市个人转让住房涉及税费解析

疑问：个人转让房产会涉及哪些税，税率是多少呢？

——个人转让房产会涉及到增值税及附加税费、印花税、土地增值税、个人所得税等，不同情形下个人转让房屋的适用税率及可以享受的税收优惠政策可能有所不同，具体可参考以下内容。

一、增值税及附加税费

1. 增值税征收率5%适用情况：

（1）个人销售其取得的（不含自建）不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；

（2）个人转让其自建的不动产（不含其自建自用住房），以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；

（3）个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额，按照5%的征收率缴纳增值税。

2、免征增值税适用情况：

（1）个人销售自建自用住房免征增值税；

（2）2020年7月14（含）日之前个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税；

1. 个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。 上述政策仅适用于深圳市（2020年7月15号（含）之后）；

（4）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税；

3、附加税费的税率

城建税 7%（深汕合作区5%）及教育费附加 3%、地方教育费附加 2%；对个人可以享受50%减征附加税费。

二、印花税

个人转让或购买住房暂免征收印花税

三、土地增值税

个人销售住房暂免征收土地增值税

四、个人所得税

按照“财产转让所得”项目征收税率为20%，免征个人所得税适用情况如下：

1、个人转让5年以上家庭唯一生活用房，暂免征收个人所得税；

1. 具有特殊关系（配偶、子女等）的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税。

【案例】

2021年5月份，王某将2020年9月在深圳购入的首套普通商品住房（市区）转让出去，总价款为400万元，房产面积为80平方米，该房产自购入后一直用于自住，原购买价款为300万元。A转让家庭首套住宅需要缴纳哪些税费呢？

王某转让房产应缴纳的税费如下：

（1）增值税=400÷（1+5%）×5%=19.05万元

因该住房取得时间未满5年，不享有免征优惠，但附加税费可以享受减半优惠。

（2）附加税费=19.05×（7%*50%+3%*50%+2%*50%）=1.14万元

注意，根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号）相关规定，如果该住房持有满两年，免增值税及附加；根据《深圳市住房和建设局 市规划 自然资源局 市场监管局 公安局 地方金融监管局 深圳市税务局 人民银行深圳市中心支行 深圳银保监局关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字〔2020〕137号）更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。如果不满5年，增值税5%、城建税7%（市区）、教育费附加3%、地方教育费附加2%。根据《财政部 税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第10号），小规模纳税人城建税及附加享受减半优惠。

（3）因不满5年，不享受个人所得税优惠政策

个人所得税=（400-19.05-1.14-300）×20%=15.96万元

1. 土地增值税、印花税免征。

最后，王某转让住房需缴纳的税费合计为36.15万元。

五、常用税收优惠如下：