一、增值税定义

是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或者商品的附加值征收的一种流转税。

不同维度分析增值税的特征

从房地产行业来看，客户购买商品房支付的价款为含增值税金额。从开发商角度来看，收取的销售额本质上属于销售货值，开发商替客户缴纳相应的增值税销项税以后，剩余的金额为销售商品房开发商实际取得的销售收入。

二、增值税的计算原理

应纳增值税=销项税额-进项税款；

销项税额是由于进行销售行为产生收入而发生的增值税，即开出发票；销售货值（含税）与销售收入（不含税）之间的计算关系为：

销售货值=销售收入×（1+销项税率）销售收入=销售货值/（1+销项税率）销项税额=销售货值-销售收入=销售货值/（1+销项税率）×销项税率

进项税额是指由于采购业务产生成本或者费用而发生的增值税，即接受发票；房地产开发过程中，并不是所有支付的成本均可以开具相关的增值税专票，也不是所有开具增值税专票的成本均存在进项税。

备注：

1、土地成本进项税解决办法是：允许土地成本（含土地出让金、拆除补偿款，不含市政配套费和契税）在计算销项税时进行扣除，扣除的数值为土地成本的“虚拟进项”。 若项目中涉及自持，需将可售对应的土地成本按照建面分摊出来。

2、虚拟进项=土地成本/（1+进项税率）×进项税率；

3、工程成本涉及到取票率的问题； 管理费用、营销费用取票率通常低于成本项取票率；

4、财务费用：根据营改增36号文，贷款服务费产生的财务费用无法开具增值税专用发票，可开具增值税普票；

成本（费用）进项税额=含税成本（费用）额/（1+成本（费用）进项税率）×成本（费用）进项税率×取票率

三、增值税计算四部曲

增值税计算四部曲

1、判断纳税规模

不同纳税规模的主体计算增值税的方式不同，根据年应税销售额划分为小规模纳税人和一般纳税人；

小规模纳税人年应税销售额≤500万元，可采用简易征收方式；

增值税简易征收具体公式为：增值税=应纳税额×征收率（一般5%）；

2、判断新老项目

对于新老项目划分是以2016年5月1日作为划分依据的；

老项目的计算可以采用简易征收的方式，也可以采用一般计税法；对于新项目必须采用营改增后的计算方式；

老项目（营业税）=销售额/（1+5%）×5%；新项目（增值税）=销项税额-进项税额；

3、增值税的预缴

增值税的预缴发生在产生预售收入的次月，缴费的计算为预售收入，即不含增值税销项税

预缴增值税税额=预售收入×预缴税率

• 计算基数为收入口径；预售收入=预售货值/（1+适应税率）；
• 增值税预缴税率全国统一为3%；

4、增值税的清缴

增值税的清缴发生的时点是开具发票或者进行不动产权属变更；

增值税额=销项税额-进项税额=（销售货值-当期允许抵扣的土地价款）/(1+适用税率)×适用税率--（发生进项的成本及费用）/（1+适用税率）×适用税率=销售货值/（1+销项税率）×销项税率--当期允许扣除的土地价款/（1+虚拟进项税率）×虚拟进项税率--成本及费用/（1+适用税率）×适用税率×综合取票率

5、增值税附加税

增值税附加税

增值税附加税综合税率为12%，和增值税一起征收；