土地增值税增值率

房地产企业的业务运营链条可以分为五大阶段，主要涉及13个税种，在这13个税种中最重要的是三大税种：增值税、土地增值税和企业所得税。在三大税种中，土地增值税是税率最高的税种，分为四档税率30%、40%、50%、60%，单税种的税率最高可达60%。所以在房地产企业的土地增值税的税务处理中，可能稍有不慎就会使得企业的整体税负直接飙升，所以土地增值税历来都是我们房地产企业最为重视的税种之一。

　　一、土地增值税的税收筹划方法论

　　分析土地增值税的税收筹划方法，首先要回答的问题是：土地增值税的税负由哪些决定因素呢?我们先看下土地增值税的计算公式：土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。我们从这个公式可以看出，土地增值税的税收负担有两个很重要的决定性因素有：增值率、税收优惠。

　　土地增值税的增值率大小，对土地增值税税负的影响非常之大。那增值率又是由什么决定的呢?从土地增值税计算原理可以得知它是收入总额减扣除项目金额再比上扣除项目金额。也就是说，增值率越高，那土地增值税所适用的税率就越高。我们要合理地把土地增值税控制在一定范围内，首先要把适用税率控制在一定范围内。因为土地增值税采用的是四级超率累进税率，最低税率是30%，最高税率是60%，中间还有40%、50%，总共四档税率。如果房地产企业的土地增值税要交60%的话，那对于企业而言将是非常重的税负。所以，我们首先要做的是控制土增税的税率，防止税率过高。

　　税收优惠对土地增值税的影响也非常大。按照我们国家的税收政策，对于普通标准住宅，凡是增值率不超过20%的可以免征土地增值税。所以，在这一优惠政策之下，我们需要尽量想办法控制土地增值税的税负，就要尽量控制普通标准住宅的增值率，这是影响土增税税负的又一个重要因素。

　　进一步分析土地增值税的公式，我们会发现土地增值税的计算比较复杂，影响因素比较多样。比如公式中的增值额，由收入总额减去扣除项目金额，所以增值额是由收入额与扣除项目金额之差决定的，也就是增值额由另外的两个因素决定。又比如公式中的适用税率，取决于增值率，增值率越大，适用税率就越高。增值率是增值额除以扣除项目金额，增值率大小直接决定了税率是30%、40%、50%还是60%。总的来说，土地增值税应纳税额的影响因素不只一个，相对来说比较复杂，从增值额到扣除项目，从适用税率到速算扣除系数，都会对土地增值税的税负产生重要影响，该税种的影响因素是一个综合因素。