个人出租住房增值税

整体来讲，个人出租住房涉及增值税，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加(以下简称“附加税费”)，房产税，城镇土地使用税，印花税以及个人所得税。

其中，根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)规定，对个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

附加税费方面。由于个人出租住房不涉及消费税，附加税费以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据。增值税免征的，附加税费也免于征收。

那么，个人出租住房到底需要交多少税呢？

一、增值税

（1）基本征税规定

个人出租住房，属于有优惠政策的，增值税按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

应纳税款＝含税租金收入÷(1＋5%)×1.5%

自然人出租住房外的不动产，增值税按照5%的征收率计算应纳税额。

应纳税款＝含税租金收入÷(1＋5%)×5%

（2）免税规定

日前发布的《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2021年第5号）明确，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。

简单说，就是个人无论出租住房，还是其他不动产，月租金收入未超过15万元的，免征增值税。对于一年一收或者合法的任何一段时间一次性收取的，均可以折算成每个月的租金收入，然后看是否超过15万元。

因此，虽然增值税政策中有对出租房允许存在一定免租期，可以按照规定不征增值税，但是对于折算成月平均值在临界点附近的，需要综合考虑出租合同的租金与租期及免租期的协定，能够分摊后可以免税的，一般是划算的。

对于多数不是大量投资不动产、职业出租住房的人来说，现在的每个月销售额15万元以下的免征增值税的政策基本是够用了。

但是，需要注意，对于承租人索取增值税专用发票的，虽然没有超过月租金收入15万元，在向税务机关申请代开专用发票时也需要缴纳增值税。

二、房产税

对个人出租住房，不区分用途，按租金收入的4%税率征收房产税。

个人出租不属于住房的房屋，并不是用于居住的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。

三、城镇土地使用税

对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

四、印花税

对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。对于住房之外的租赁合同需要缴税。

五、个人所得税

（1）适用税率：个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。但，对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税（依据财税〔2008〕24号，财政部 税务总局公告2018年第177号发布其有效）。

（2）税前扣除：《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函[2009]639号）明确，有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：（一）财产租赁过程中缴纳的税费；（二）向出租方支付的租金；（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；（四）税法规定的费用扣除标准。对于前三项需要有效票据支撑。

（3）扣除标准：财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。

提示：修缮费用每月最高可扣除800元，不足800元的按实际修缮费用扣除，超过800元一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

在实务中，一般采用按照带征率的办法征收的比较多，各地的具体带征率也是有所区别，应以当地为准。对于月租金收入800元以下的，带征率一般为0。

六、城建税、教育费附加、地方教育附加

城建税是随同增值税征收。财税[2016]12号规定，按月缴纳教育费附加、地方教育附加的单位和个人月销售额10万元以下（季度30万元以下）的免征教育费附加、地方教育附加。

《国家税务总局关于深入贯彻落实减税降费政策措施的通知》（税总发〔2019〕13号）指出，各省税务机关要配合财政部门积极研究对增值税小规模纳税人在50%幅度内减征相关地方税种和附加的政策方案，主动向省级人民政府请示汇报，按要求及时制发操作文件并抓好后续落实，相关情况要及时向税务总局报告。主要涉及‘六税两费’，即资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附加和地方教育附加，各地在落实中。

综上，对于出租住房月租金少于15万元的，主要是房产税4％和个税。个税各地略有差异。