转租增值税计税依据
转眼间,房地产市场的“金九银十”黄金期已至,伴随着防疫常态化,不动产租赁市场也日渐回暖。实务中,企业作为“二房东”转租不动产的情况并不少见。最近一段时间,有不少企业向笔者咨询转租不动产的增值税处理
2024.11.22销售新房及其建筑物的土地增值税的计算方法
1.不含税转让收入的金额=?
2.扣除项目合计=?
(1)扣除项目1
第一项:取得土地使用权所支付的金额=地价款+与取得土地相关费用+契税
(2)扣除项目2
第二项:房地产开发成本
包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
(3)扣除项目3:房地产开发费用
分两种扣除方式:
①如果利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构贷款证明的:
允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内
②如果利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构贷款证明的:
允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内
(4)扣除项目4:与转让房地产有关的税金
城建税、教育费附加、印花税,以及不允许抵扣销项税额的进项税额可扣除,允许抵扣销项税额的(进项税额)不能扣除。
(5)扣除项目5(加计扣除20%):
加计扣除的金额=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%
注意:仅从事房地产开发的纳税人适用加计扣除,非房地产开发企业不享受此项扣除。
3.计算增值额=?
=不含税转让收入的金额-规定的扣除项目金额
4.计算增值率=?
增值率=增值额/扣除项目金额
5.查适用的税率:四级超率累进税率表
6.土地增值税税额
=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
【例题】2022年某房地产开发公司出售一幢已竣工验收的写字楼,应税收入总额为10000万元(不含增值税的金额)。
开发该写字楼有关支出为:
(1)支付地价款及各种费用1000万元;
(2)房地产开发成本3000万元;
(3)财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明),但其中有50万元属加罚的利息;
(4)转让环节缴纳的有关税费共计为555万元;
(5)该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。
计算该房地产开发公司应纳的土地增值税税额。
『解析』
1.应税收入总额:10000万元(不含增值税)
2.扣除项目
(1)取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元;
(2)房地产开发成本为3000万元;
(3)可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明
房地产开发费用=(500-50)+(1000+3000)×5%=650(万元);
(4)允许扣除的税费为555万元;
(5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20%
加计扣除额=(1000+3000)×20%=800(万元);
允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005(万元);
3.增值额=10000-6005=3995(万元)
4.增值率=3995÷6005×100%=66.53%
5.税率:“超过50%~100%的部分”,适用税率40%,速算扣除系数5%
6.增值税税额=3995×40%-6005×5%=1297.75(万元)
以上仅仅是个人观点和整理!
若涉及新的政策,新的做法,欢迎讨论分享!共同进步!
(需要电子资料,请您私聊,免费提供!)
转眼间,房地产市场的“金九银十”黄金期已至,伴随着防疫常态化,不动产租赁市场也日渐回暖。实务中,企业作为“二房东”转租不动产的情况并不少见。最近一段时间,有不少企业向笔者咨询转租不动产的增值税处理
2024.11.222016年11月10日国家税务总局发布了2016年第70号公告,公告中规定土地增值税预征的计征依据与财税〔2016〕43号规定的土地增值税计税依据不完全相符,那么作为纳税人应如何准确理解并选用?一、计
2024.11.22A公司属于一般纳税人的房地产企业,成立于2017年12月,2018年12月-2021年7月累计收取预售房款金额34,171,772.64元,其中:2018年12月-2019年3月收取14,517,93
2024.11.21一、土地增值税的应税收入营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。计税方法:1、简易计税:土地增值税应税收入=转让房地产的含税收入-增值税应纳税额自建:增值税应纳税额=全额/(1+5%
2024.11.16纷繁复杂的经济行为中,押金收入、含税收入、视同销售、商业折扣等等各种经营情形下,如何确定增值税计税依据?今天小编为您整理了五种常见情形下的计税依据确定方式,一起来关注一下吧。一、一般销售的销售额销售
2024.11.20