二手房土地增值税扣除项目
一般计税方法的应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。房地产企业土地成本是其重要组成部分,但从政府部门受让土地并不能取得进项税抵扣的合法凭据,因此,营改增之后,将房地产开发企业中的一般纳税人
2024.11.081.对于应进行清算的项目,须在满足清算条件之日起90日内办理清算手续
2.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土增。
3.土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内,到房地产所在地主管税务机关办理办税申报
工业企业2022年3月1日转让其位于县城的一栋办公楼,取得不含增值税销售收入12000万元。2008年建造该办公楼时,为取得土地使用权支付金额3000万元,发生建造成本4000万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后,确定该办公楼的重置成本价为8000万元。(考虑地方教育费附加)其他相关资料:产权转移书据印花税税率0.5‰,成新度折扣率60%;增值税选择简易计税。
县城城建税5%
印花税0.05%
房:8000*0.6=4800
地:3000
印花税:12000*0.0005=6
增值税:12000*0.05=600
600*(5%+3%+2%)=60 城建教育费附加等
合计:4800+3000+6+600 =7866
增值额:12000-7866=4134
4134/7866*100%=52.56%
应缴纳的土地增值税:4134*0.4-7866*0.05=1260.3
2022年4月某房地产开发企业接到税务机关通知,要求其对开发的位于市区一房地产项目进行土地增值税清算,该项目相关信息如下:(1)2018年3月以15000万元竞得国有土地一宗,并按规定缴纳契税。(2)该项目2018年开工建设,2022年1月竣工,发生房地产开发成本8000万元,其中含房屋装修费用900万,利息支出800万,利息支出中包括罚息100万;开发费用3400万元。(3)2022年3月,该项目销售90%,取得含增值税销售收入52000万元。其他相关资料:契税税率3%,当地省政府规定的其他房地产开发费用扣除比例为5%;由于该项目无法准确确定应纳增值税,因此按照预缴增值税计算相应的城建及附加计算税金扣除。
市区城建税7%
契税3%
15000*0.03=450 契税
增值税预缴
52000/1.09*0.03=1431.2
1431.2*(7%+3%+2%)=171.74 预缴的城建教育费附加
出售了90%
(52000-15000*0.9)/1.09*0.09=3178.9 房地产一般可差额纳税
52000-3178.9=48821.1 销售收入
地:15000*1.03*0.9=13905
房:(8000-800)*0.9=6480
费:(800-100)*0.9=630+(13905+6480)*0.05=1649.25
税:171.74
利:(13905+6480)*0.2=4077
合计:13905+6480+1649.25+171.74+4077=26282.99
增值额:48821.1-26282.99=22538.11
22538.11/26282.99*100%=85.75%
应缴纳的土地增值税:22528.11*0.1-26282.99*0.05=7701.09
甲工业企业位于市区,2022年3月转让一处2015年6月购置的办公用房,其购置和转让情况如下:(1)转让办公用房的产权转移书据上记载的金额为含增值税收入6000万元,并按规定缴纳了转让环节的税金。(2)2015年6月购置该办公用房时取得发票上注明的价款为800万元,另支付契税款24万元。
印花税:0.05%
城建税:7%
(6000-800)/1.05*0.05=247.62 增值税
247.62*(7%+3%+2%)=29.71 城建税教育附加
印花税:6000*0.0005=3
加计扣除:800*(1+7*5%)=1080
合计:1080+29.71+24+3=1136.71
6000-247.62=5752.38 销售收入
5752.38-1136.71=4615.67
增值率4615.67/1136.71*100%=406.06%
应缴纳的土地增值税:4615.67*0.6-1136.71*0.35=2371.55
一般计税方法的应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。房地产企业土地成本是其重要组成部分,但从政府部门受让土地并不能取得进项税抵扣的合法凭据,因此,营改增之后,将房地产开发企业中的一般纳税人
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