二手房交易增值税

导读 在一线城市，新房已经比较少了，住宅的买卖以二手房居多，与买新房相比，二手房的税费、交易成本要复杂得多。在二手房交易的时候，很多中介会强调，这个是“满五唯一”的房子，那么你知道“满五唯一”指的是什么吗？买卖二手房涉及的税费是由一方承担，还是双方都要承担呢？你了解买哪种房子最省钱吗？

一、二手房交易涉及的税种

1、二手房交易涉及8种税（或费）

2、依照税法，买卖双方分别涉及税种如下表：

附注：

①“√”是税法定义的纳税义务人及需要缴纳的税种；

②“×”是税法定义的纳税义务人及不需要缴纳的税种；

③表中的“教育费附加"、“地方教育附加”是财税体制中“费”的范畴；

④“税”的征收主体是税务机关和海关,而“费”的征收主体是行政事业单位和行业主管部门。

从上面的表格上可以看出，买方涉及的税费只有契税和印花税，其中印花税买卖双方都要缴纳。从税法角度看，在二手房交易中占税金总额最高的增值税和个人所得税都是由卖方承担的，即卖方是这两个税种的纳税义务人。

二、不同住房的税费差距

1、什么是“满五唯一”？

“满五唯一”就是房屋前任房主持有年限已经超过5年，同时该房屋是这个家庭的唯一住房。这种住房在二手房市场上是最受欢迎的，因为在交易中税金最低。

多数地区界定交易房屋满5年的标准（各地有差异）

(1)商品房、一类经济适用房，均以契税票填发日期或房产证登记日期孰先原则；

(2)已购公房：房地产证登记日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的银钱收据日期，三者孰先原则，收据的章和购房合同的章要一致，收据才有效（只要一个日期满五年即可）;

(3)继承的房地产可以按照继承前的日期界定是否满5年;

(4)赠与的房地产为直系亲属之间赠与的可以按照赠予前的日期界定是否满5年;

(5)夫妻更名的房地产可以按照更名前的日期界定是否满5年;

(6)遗失补证、破损换证的房地产可以按照原房地产证的时间界定是否满5年。

2、什么是“满二唯一”？

购买的住房持有满两年，是免收增值税的，那么以增值税为计税依据的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加也会免去。有人会提到“满二唯一”，其实房屋满两年免增值税的优惠，并没有限定是家庭唯一住房。住房是否唯一，针对的是“满五唯一”中的免收个人所得税。所以“满二唯一”的这个叫法并不严谨。

3、非“满五唯一”、非“满二”的二手住房

“满五唯一”和“满二”的住房在交易时有上述税收优惠，那么既不享受“满五唯一”，也不享受“满二”的住房，在交易时就要全额缴纳增值税和个人所得税了。如果交了增值税，当然也会伴随着城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加。

附注：

①本表阐述的是与“住房”相关的税种；

②“√”是税法定义的纳税义务人及需要缴纳的税种；

③“×”是税法定义的纳税义务人及不需要缴纳的税种；

④个人销售自建自用住房免征增值税；

⑤印花税：个人销售或购买住房的房屋销售合同暂免征收印花税，但买方在取得房屋产权证环节有5元贴花；

⑥城建税及附加：以实际缴纳的增值税为计税依据；

⑦契税：契税优惠分为北上广深地区及非北上广深地区，详见本表

三、税小咖举例

姜大侠买房省钱记

姜大侠工作努力，收入见长，想买套房子过上安居乐业的生活。于是，到房屋中介咨询，店长大明白接待了他，并向他推荐一套房龄7年的房子。姜大侠说我想要一套比较新的二手房。大明白会心一笑，算了一笔账，让姜大侠恍然大悟。

店长讲解时假设了3套房子，分别是“满五唯一”、“满二”及“两年以下”的住房，房价（不含税）都是300万、房子的原值是260万、面积是100平米。我们看下这3套二手房在交易时涉及的税费：

附注：

①本表阐述的是与“住房”相关的税种；

②城市维护建设税税率为7%（所在地是市区）；

教育费附加税率为3%；

地方教育附加为2%；

增值税及附加为5%+5%×（7%+3%+2%）=5.6%，因税收优惠，城建税及附加减半征收，所以增值税及附加最终是5.3%；

③契税：对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收；

④个人所得税：假设当地个人所得税核定征收税率为1%；

⑤印花税：个人销售或购买住房的房屋销售合同暂免征收印花税，但买方在取得房屋产权证环节的5元贴花，本表计算时忽略。

⑥根据《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税[2019]13号）中的规定，城市维护建设税及教育费附加和地方教育附加可以在50%的税额幅度内减征。

从上表中的合计数，我们可以看到，“满五唯一”的房子仅需要缴纳4.5万的税费，房子持有年限越短，税费越高，两年以下的房子，税费高达20多万。

原来，“满五唯一”的房子比不足两年的新房子，要省这么多钱，如果原房主将税费全部算到自己头上，这得多花不少钱呢。

四、非住房在交易时涉及的税种

在税法上，并没有给出相应的非住房定义。最直接的办法就是看下房产证上面的“房屋性质”一栏，是“住房”还是“非住房”。非住房包括办公用房、商业用房和厂房仓库等。非住房的税费详情可以参考这个表格：

附注：

①“√”是税法定义的纳税义务人涉及需要缴纳的税费；

②“×”是税法定义的纳税义务人不涉及缴纳的税费；

③印花税：非住房在交易时，房屋销售合同按万分之五征收印花税；

④城建税及附加：以实际缴纳的增值税为计税依据。

五、交易二手房时涉及的个人所得税

二手房交易时涉及到个人所得税的计算，有2种方式：1、按当地核定的征收比例征收，即：个人所得税=交易价格×征收率（征收率一般是1%至3%）2、按买卖差价的20%征收，即：个人所得税=（转让房屋所得收入-房屋原值-合理的税费支出）×20% 如果税务机关不能正确计算您的房屋原值和应纳税额，一般会按核定征收的方式计算个人所得税。部分省市规定了核定征收的税率，征收率多在1%-3%，如：吉林、河北、青海、大连、宁波、山东、合肥、青岛。 从全国来看，在很多城市绝大部分的房屋并未执行买卖差价的个税计算方式，大都是执行核定征收。目前已知执行按买卖差价征收的只有北京等大城市，相对其他城市，这些大城市调控比较严格。 从上面的例子中，我们看到，按买卖差价征收个人所得税的方式要比核定征收的税金高出不少。若核定征收的税率是1%，同一套房子，因为个人所得税的征收方式不同，个人所得税的税金总额会有5万元的差距。

六、二手房交易的税金到底谁来负担？

1、从税法看，卖方应承担更多税金

从上述税种所涉及的税收法规来看，税法中所定义的房屋交易的纳税义务人是明确的，即：

买方应负担的税种：印花税、契税。

卖方应负担的税种：增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、土地增值税。

2、从交易现状看，税金多数是由买方承担的

从这些年真实的市场交易状况看，市场供需决定着交易中的税金由谁来承担。当市场进入“买方市场”，即房子不好卖的时候，卖家会承担自己的税金，以求房子早日出售。相反，当市场进入“卖方市场”，即房子好卖，买者云集时，卖方应承担的税费在议价中自然会转嫁给买方。

以北京市场为例，房主卖房只报房价，不包括税费，涉及到的税金3方（买方、卖方、房屋中介）都默认由买方出，多数买方糊涂着就负担了税金。在报价和议价时，如果税金由买方承担，卖方的卖价就报的低一些；如果税金由卖方负担，房价就报的高一些。羊毛出在羊身上，而市场的供求决定了谁是羊。

七、各税种的减征免征情形

1、契税免征或者减征的常见情形

(1)法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免征契税；

(2)在婚姻关系存续期间，夫妻更名、夫妻加名、免征契税；

(3)因夫妻财产分割将原共有房屋产权归属一方，免征契税；

(4)居民在2003年3月1日之后上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品住房，按新购商品住房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税；

(5)出售成本价房产一年前后（以网签时间为准—）购房可减免相应契税，祖孙三代内直系亲属可享受（办理有效期>3年）；祖孙三代直系亲属包含：父母、配偶、子女、爷爷奶奶、姥姥姥爷、孙子孙女、外孙子外孙女。

注意：在这里：儿媳、女婿、公婆、岳父母及兄弟姐妹不算做直系亲属。

2、增值税及附加免征的常见情形

(1)法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免征增值税及附加;

(2)夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征增值税及附加；

(3)直系亲属赠与，免征增值税及附加。直系亲属包含：父母、配偶、子女、爷爷奶奶、姥姥姥爷、孙子孙女、外孙子女、兄弟姐妹。

3、个人所得税征收中免征的情形

(1)法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免征个人所得税;

(2)夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，通过离婚析产的方式分割房屋产权，免征个人所得税；

(3)直系亲属赠与，免征个人所得税。直系亲属包含：父母、配偶、子女、爷爷奶奶、姥姥姥爷、孙子孙女、外孙子女、兄弟姐妹。

4、印花税免征或者减征的常见情形

(1)法定继承人继承土地、房屋权属，免征印花税;

(2)夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征印花税。

八、二手房交易的中介费

首先，中介费的高低和房屋所在城市及房产中介公司的大小有关。

在2014年，国家发展改革委、住房城乡建设部出台新政策，放开房地产咨询服务收费。房地产中介服务机构接受委托，提供有关房地产政策法规、技术及相关信息等咨询的服务收费，实行市场调节价。

有些城市在此之前已出台了相关规定，但目前主要以市场调节为主。

例如，北京在2011年出台过规定：住房买卖经纪服务收费标准均下调0.5%，为成交总额的0.5%-2%。

武汉在2013年规定由买卖双方与房地产经纪机构在房屋成交价格总额0.5%-2.5%的范围内协商确定。

所以目前的房地产交易市场中的中介费标准，国家没有做出统一规定。大部分是在原来的基础上调整，上调时以房产中介内部规定和当地市场为参考要素。